暮らしをつくろう。大切な人との時間を豊かに。
4代目の新野恵一（にいのけいいち）です。
浜松市西区神ヶ谷町に、小さな町角が誕生します。
「ゆるやかに共有しながら住めるまち」をコンセプトに、
お互いのプライバシーを保ちながら、
おとなりさんとのつながりやコミュニティをつくります。
以前書いたブログもご興味あれば、覗いてみてください。
この町角の区画割りについて、あまり整理さえていなかったので、
「区割割り」について詳しく書いていきます。
まずは、完成形をご覧ください。
この敷地の区画割り、どのようになっているのでしょうか？
売主さんは、隣の土地（南側）に住んでいます。
宅地853㎡（≒257坪）、農地377㎡（≒114坪）、計1234㎡（≒372坪）
の広大な土地の売却をお考えです。
農地部分は、白字の農地。
そして、浜松市から大規模既存集落に設定されている地域。
一定の条件を満たす方（大規模既存集落（神久呂地区）該当の方のみ購入可能）であれば、比較的早く宅地として利用することが可能な農地。
条件がついているので、土地価格としては、通常の宅地より割安で土地を購入できます。
僕たちは、こんな風に敷地割りを考えました。
敷地は、道路と2M以上ついてないといけません。
B、Dの敷地には、細い通路を通って敷地に入らなければなりません。（旗竿敷地）
入りづらさを緩和するために、進入路を共有で使用できる場に変えました。
区画としては、B,Dは、旗竿敷地ですが、
白く塗りつぶされている部分が共用部分なので、出入りが楽です。
赤い点線で囲われた部分が、緑豊かな素敵な共有進入路を計画しています。
また、市街化調整区域なので、宅地の敷地面積の下限が決まってきます。
以下は、浜松市HPから抜粋しています。
- 敷地面積200平米以上（土地を分割（分筆が必要）し建築する場合は、残地も200平米以上とすること。）
※平成18年5月17日（旧三ヶ日・天竜の一部は平成19年4月1日）以前に形成された200平米未満の敷地、既存宅地の確認が200平米未満で確認されている場合、または土地収用法対象事業の施行に伴う買収の残地が200平米未満の場合については、その面積を下限とする。
A、B、Cは、200㎡以上ないと、敷地として成立しません。
共用部以外でも200㎡以上確保できています。
＊市街化調整区域で宅地売却を考えた場合、331㎡（100坪）の敷地は、分割して売却することができません。
400㎡以上あって、はじめて2区画に分割できます。
市街化調整区域で、広い宅地が売り出されている場合、2000万程度の物件が多いのは、土地を分割できない問題が生じています。
ここでは、853㎡あるので、理論上は、4区画できます。
が、豊かな住環境のご提案をしたいので、3区画にまとめました。
A、B、C3つに区画割りしているので、一区画で売り出すよりは、リーズナブルな価格設定が可能です。
宅地部分（3区画）は、1250万～1700万程度（60坪～80坪）。
農地部分（1区画 大規模既存集落（神久呂地区）該当の方のみ購入可能）は、800万前後（113坪）。
が売買価格になりそうです。
区画割りも、奥が深くて面白いです。
市街化調整区域で400㎡以上ある、宅地を売却される際は、ぜひお声かけください。
区画割りからサポートさせていただきます。
